Gutachten

Berechnung von Vermögensendwerten beim Vergleich
von Immobilien- und Kapitalmarktanlagen 

erstellt von der

DIA Consulting Aktiengesellschaft

Bertoldstraße 54       79098 Freiburg

im März 2001

im Auftrag von
MASSIV MEIN HAUS e.V.
Initiative Pro Schornstein e.V.

GUTACHTENAUFTRAG

Im Nachrichtenmagazin "Der Spiegel" erschien in der Ausgabe 05/2001 folgende Kurzmitteilung zum Thema "Altersvorsorge":

Finanzministerium hält Wohneigentum zur Altersvorsorge für nicht geeignet

Finanzminister Hans Eichel sperrt sich weiterhin, Wohnungseigentum in die geplante Förderung der privaten Altersvorsorge einzubeziehen. Eine Modellrechnung seiner Beamten bestätigt die Feststellung vieler Experten, dass die eigengenutzte Immobilie eine schlechte Geldanlage ist: Kauft jemand eine 300.000 Mark teure Eigentumswohnung mit 60.000 Mark Eigenkapital, so ist – unter Berücksichtigung der eingesparten Miete - die Immobilie nach Abzug aller Kredit- und Instandhaltungskosten nach 30 Jahren knapp 470.000 Mark wert. Ein Aktien- oder Rentenfonds, der sich mit nominal sechs Prozent verzinst, hätte gut 840.000 Mark gebracht. Fazit der Beamten: Die Immobilie führt zu einem "um 44,5 Prozent geringeren Versorgungskapital".

Die Initiativen MASSIV MEIN HAUS e.V. und Pro Schornstein e.V., vertreten durch Herrn Dr. Reiner Pohl, haben die DIA Consulting Aktiengesellschaft am 20. Februar 2001 mit der Erstellung eines Gutachtens beauftragt, in dem die der oben zitierten Modellrechnung zugrunde liegenden Parameter nachvollzogen und kritisch hinterfragt werden sollen. Dabei soll insbesondere untersucht werden, welche Vermögensendwerte sich mit Parametern ergeben, die in der Vergangenheit realisiert wurden.

Alle Angaben und inhaltlichen Feststellungen beruhen auf den Recherchen und den Unterlagen, die den Verfassern im März 2001 zur Verfügung standen. Statistische Quellen werden auf Nachfrage zur Verfügung gestellt. Die Verfasser haften nicht für Druck- und Rechenfehler in diesem Gutachten.

Das Gutachten genießt Urheberschutz, es ist nur für den Auftraggeber und nur für den angegebenen Zweck bestimmt.

                           

Dr. Thomas Dopfer         Prof. Dr. H.-H. Francke
(Vorstand)                        (Aufsichtsratvorsitzender)

Der vorliegende Artikel aus dem Nachrichtenmagazin "Der Spiegel" bezieht sich auf die Ergebnisse einer Modellrechnung, die vom Bundesministerium der Finanzen (BMF) erstellt worden ist. In dieser Berechnung wird zum einen das Vermögen ermittelt, das ein Anleger in 30 Jahren erzielen könnte, wenn er sich heute eine Immobilie zulegen würde. Bei einer unterstellten Wertsteigerung der Immobilie von 1,5 % p.a. ergibt sich bei einem Kaufpreis von 300.000,- DM für eine Eigentumswohnung ein Vermögensendwert von DM 468.924 DM für diesen Immobilienbesitzer.

Dieser Rechnung wird sodann ein alternatives Szenario gegenübergestellt: Der Anleger ersteht keine Immobilie, sondern bleibt weiterhin zur Miete wohnen. Es wird angenommen, dass der Anleger Eigenkapital in Höhe von 60.000,- DM besitzt. Für den Kauf einer 300.000,- DM teuren Eigentumswohnung hätte dieser Anleger ein Hypothekendarlehen in Höhe von 240.000,- DM benötigt, was bei einem Kreditzins von 6,5% p.a. und einer anfänglichen jährlichen Tilgung von 1,15775% eine jährliche Annuität von 18.378,60 DM erfordert hätte. Diese Annuität, sowie jährliche Instandhaltungskosten für die Immobilie, "erspart" sich der Anleger, muss im Gegenzug allerdings weiterhin Miete bezahlen. Da unter den Annahmen des Ministeriums der jährlich zu entrichtende Mietbetrag niedriger ist als die nicht benötigte Annuität und die nicht zu zahlenden Instandhaltungskosten, kann der Anleger in diesem Szenario jährlich im Vergleich zum Immobilienbesitzer einen gewissen Betrag, in den Berechnungen im Anhang "Anlagebetrag" genannt, am Kapitalmarkt anlegen. Dieser besteht aus der Differenz zwischen Miete und Annuität/Instandhaltungskosten. Aus diesen jährlichen Anlagebeträgen, sowie aus der Anlage des Eigenkapitals in Höhe von 60.000,- DM, ergibt sich ein Vermögensendwert für den Anleger in Höhe von 844.902 DM, wenn die in Tabelle 1 unterstellten Annahmen zutreffen.

Die genaue Übersicht, wie sich dieser Vermögensendwert ermittelt, ist im Anhang angegeben.

Parameter	Annahmen
Verzinsung der Anlage (p.a.)	6,0%
Wertsteigerung der Immobilie (p.a.)	1,5%
eingesetztes Eigenkapital	60.000,00 DM
Quadratmeter der Immobilie	80,00
Preis der Immobilie pro Quadratmeter	3.750,00 DM
Kreditzins (p.a.)	6,5%
Miete pro Quadratmeter	13,00 DM
Mietanstieg (p.a.)	1,5%
Instandhaltungskosten pro Quadratmeter	2,00 DM
Anstieg Instandhaltungskosten (p.a.)	1,5%

Tabelle 1: Parameter im Szenario des BMF

Als Ergebnis stellt sich unter diesen Annahmen somit der Immobilienbesitzer gegenüber dem zur Miete wohnenden Kapitalmarktanleger sehr viel schlechter: der Vermögensendwert des Immobilienbesitzers ist um 375.978 DM oder um 44,5% geringer. Es stellt sich jedoch die Frage, inwiefern durch Variation der unterstellten Annahmen dieses Ergebnis weiterhin Bestand hat.

2. Variation einzelner Annahmen und Sensitivität der Ergebnisse

2.1 Variation der jährlichen Wertsteigerung der Immobilie

2.2 Variation der jährlichen Mietsteigerung

In der Berechnung des BMF wird mit jährlichen Mietsteigerungen in Höhe von 1,5% kalkuliert. Aus dem Mietenindex des Statistischen Bundesamtes für die letzten 25 Jahre ergibt sich jedoch ein mittlerer Anstieg von jährlich 3,3%. Extrapoliert man diesen Mietanstieg auf die Zukunft, so hat dies Auswirkungen auf den Vermögensendwert bei Miete/Anlage. Dieser wird stark sinken, da aufgrund der höheren Mietausgaben in der Zukunft der Betrag, der in späteren Jahren am Kapitalmarkt angelegt werden kann, sehr viel geringer ist bzw. sogar Kapital aus der Anlage zur Mietzahlung entnommen werden muss. Wie sich die Anlagebeträge entwickeln, zeigt Abbildung 2:

Abbildung 2: Entwicklung der Anlagebeträge

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Durch das deutlich geringere Volumen, das am Kapitalmarkt angelegt werden kann, reduziert sich bei einer mittleren Mietsteigerung von 3,3% p.a. der Vermögensendwert für den zur Miete wohnenden Anleger erheblich: Statt eines Vermögens von 844.902 DM besitzt der Anleger nach 30 Jahren nur ein Vermögen von 557.452 DM. Damit hat er nur noch einen Vorteil von 88.528 DM oder 15,9% gegenüber dem Immobilienbesitzer.

Ab dem kritischen Jahr 16 werden die Anlagebeträge sogar negativ, d.h. der Immobilienbesitzer hat schon während der Finanzierungsphase geringere Belastungen und einen Liquiditätsvorteil gegenüber dem Anleger. Oder anders gewendet muss der Anleger, um seine steigende Miete zu zahlen, Rücklagen aus den angesparten Beträgen entnehmen.

2.3 Variation des Anlagehorizontes

3. Alternativszenario unter Variation mehrer Annahmen

In diesem Abschnitt soll kurz dargestellt werden, was sich als Ergebnis der Berechnungen ergibt, wenn sowohl für die jährliche Wertsteigerung der Immobilie als auch für die jährliche Mietsteigerung Vergangenheitswerte aus 25 Jahren für die Zukunft angenommen werden. Es wird deshalb eine Wertentwicklung der Immobilien von 3% p.a. unterstellt; gleichzeitig wird eine jährliche Mietsteigerung von 3% p.a. einkalkuliert. Damit liegen beide Werte – vorsichtig kalkuliert – unter den oben beschriebenen Vergangenheitswerten von 3,2% bzw. 3,3%. Um die Berechnung konsistent zu halten, wird gleichzeitig angenommen, dass die jährlichen Instandhaltungskosten ebenfalls um 3% steigen. Dies entspricht etwa der allgemeinen Inflationsrate, wie sie in der Vergangenheit beobachtet werden konnte.

Tabelle 2 gibt eine Übersicht über die unterstellten Annahmen:

Parameter	Annahmen
Verzinsung der Anlage (p.a.)	6,0%
Wertsteigerung der Immobilie (p.a.)	3,0%
eingesetztes Eigenkapital	60.000,00 DM
Quadratmeter der Immobilie	80,00
Preis der Immobilie pro Quadratmeter	3.750,00 DM
Kreditzins (p.a.)	6,5%
Miete pro Quadratmeter	13,00 DM
Mietanstieg (p.a.)	3,0%
Instandhaltungskosten pro Quadratmeter	2,00 DM
Anstieg Instandhaltungskosten (p.a.)	3,0%

Tabelle 2: Parameter des Alternativszenarios

Unter Berücksichtigung dieser Annahmen ergibt sich ein gegenüber den Berechnungen des BMF gegensätzliches Bild: Der Vermögensendwert des Immobilienbesitzers beträgt 728.178 DM, wogegen der zur Miete wohnende Anleger lediglich auf einen Vermögensendwert von 647.414 DM kommt. Somit ist in diesem Szenario der Immobilienbesitzer sogar um 80.764 DM oder 12,5% besser gestellt. Die ausführlichen Berechungen dieser Vermögensendwerte finden sich wiederum im Anhang.

Zusammenfassend kann man also feststellen, dass die Entscheidung, ob und in welchem Ausmaß ein zur Miete wohnender Kapitalanleger besser gestellt ist als ein Immobilienbesitzer, sehr stark von den zugrunde liegenden Annahmen abhängt. Deshalb ist es auch nicht zwangsläufig, dass eine Investition in eine Immobilie immer deutlich gegenüber einer Anlage am Kapitalmarkt zurückbleibt, insbesondere dann, wenn man berücksichtigt, dass viele Arten von Kapitalerträgen im Gegensatz zur Wertsteigerung der Immobilie auch bei langer Anlagedauer steuerpflichtig bleiben.

 

Abbildung 3: Vergleich der Szenarien

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